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Immobilier ancien : pourquoi et comment investir efficacement ?

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L’investissement immobilier reste une valeur refuge pour de nombreux Français. Si le neuf attire par ses garanties et son confort, l’immobilier ancien séduit tout autant, voire davantage, par son accessibilité, son potentiel de valorisation et son cachet. Pourtant, investir dans l’ancien ne s’improvise pas. Ce type de projet requiert une certaine préparation. Dans cet article, nous allons explorer les avantages de l’immobilier ancien, les pièges à éviter, et les bonnes pratiques pour réussir son investissement.

Quels sont les avantages de l’immobilier ancien ?

Investir dans l’immobilier ancien présente plusieurs atouts non négligeables, tant sur le plan financier que patrimonial.

Des prix souvent plus accessibles

L’un des atouts majeurs de l’immobilier ancien réside dans son prix d’achat, souvent bien plus abordable que celui des logements neufs. En moyenne, dans de nombreuses villes françaises, le coût au mètre carré d’un bien ancien est inférieur de 10 à 30 % par rapport à un logement neuf équivalent. Cette différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies sur un projet immobilier.

Ce prix plus attractif permet non seulement de réduire l’investissement initial, mais offre également la possibilité d’accéder à des biens plus spacieux ou mieux situés, notamment en centre-ville ou dans des quartiers recherchés. Dans les grandes agglomérations où les prix au mètre carré sont particulièrement élevés, cette marge peut faire toute la différence pour les primo-accédants ou les investisseurs à budget maîtrisé. De plus, l’achat dans l’ancien laisse souvent une plus grande liberté de négociation, ce qui peut encore faire baisser le prix final.

Un charme architectural recherché

Au-delà de l’aspect financier, l’immobilier ancien séduit par son cachet unique et l’authenticité qu’il dégage. Moulures élégantes, cheminées en marbre, parquets en point de Hongrie, hauteurs sous plafond généreuses, escaliers en bois massif ou encore façades en pierre de taille : ces éléments d’architecture traditionnelle confèrent aux logements anciens une atmosphère chaleureuse et un caractère difficilement égalable dans le neuf.

Ce patrimoine architectural constitue un véritable atout sur le marché, notamment lors de la revente ou de la mise en location. Les logements anciens rénovés avec soin attirent une clientèle sensible au charme de l’ancien, souvent prête à payer un loyer ou un prix d’achat supérieur pour bénéficier d’un cadre de vie élégant, authentique et chargé d’histoire. Ce positionnement haut de gamme, allié à une rénovation de qualité, peut donc se révéler très rentable à long terme.

Un fort potentiel de valorisation après travaux

L’immobilier ancien offre de réelles opportunités de valorisation. En réalisant des travaux de rénovation, il est possible d’augmenter significativement la valeur du bien, que ce soit à la revente ou en termes de rentabilité locative.

Les travaux permettent aussi d’adapter le logement aux standards modernes, de le rendre plus fonctionnel, énergétiquement performant, et plus attrayant pour les locataires comme pour les acheteurs.

Les points de vigilance avant d’acheter dans l’ancien

L’état du bien et les travaux à prévoir

Avant d’acheter un bien ancien, il est essentiel d’évaluer avec précision son état général. Cela inclut la structure du bâtiment, la toiture, les réseaux d’électricité et de plomberie, l’état des menuiseries, l’isolation thermique et phonique, ainsi que les éventuelles présences d’humidité ou de vétusté avancée.

Certains défauts peuvent entraîner des travaux lourds, parfois coûteux ou techniquement complexes, qui auront un impact direct sur la rentabilité du projet.

Faire appel à un diagnostiqueur immobilier, voire à un architecte ou maître d’œuvre, permet d’obtenir une vision claire des travaux à prévoir, d’anticiper les coûts, et d’établir un budget rénovation réaliste. Cette étape est cruciale pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser votre investissement dès le départ.

Le diagnostic énergétique et les normes à respecter

Depuis quelques années, la performance énergétique est devenue un critère clé dans l’évaluation des logements. Un DPE (diagnostic de performance énergétique) classé F ou G peut limiter la mise en location, voire l’interdire à terme selon la loi Climat et Résilience.

Il est donc indispensable de vérifier les normes environnementales, d’évaluer les coûts d’amélioration énergétique, et de prévoir des travaux d’isolation, de remplacement de chauffage, ou de ventilation, si nécessaire.

Les frais annexes : notaire, rénovation, copropriété

Acheter dans l’ancien implique des frais supplémentaires par rapport au neuf. Parmi eux :

  • Les frais de notaire, souvent plus élevés (autour de 7 à 8 % du prix d’achat)
  • Les travaux de rénovation, plus ou moins lourds
  • Les charges de copropriété, notamment dans les immeubles anciens avec ascenseur, gardien, ou des parties communes à rénover

Une analyse financière précise est donc nécessaire pour s’assurer de la rentabilité réelle de l’opération.

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Comment optimiser son investissement dans l’ancien ?

Bénéficier des dispositifs fiscaux (Denormandie, déficit foncier, malraux)

L’État encourage l’investissement dans l’immobilier ancien grâce à plusieurs dispositifs fiscaux avantageux, permettant de réduire votre imposition tout en valorisant un patrimoine existant.

Parmi les principales options :

Dispositif Denormandie

Ce mécanisme s’adresse aux investisseurs qui achètent et rénovent un bien immobilier dans des villes moyennes ciblées par l’État. Il offre une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.

Déficit foncier

Particulièrement avantageux pour les contribuables fortement imposés, ce dispositif permet de déduire les dépenses liées à l’entretien et à la rénovation d’un bien de leurs revenus locatifs, voire de leur revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Cela peut significativement alléger la fiscalité.

Dispositif Malraux

Destiné aux immeubles classés ou situés en secteurs sauvegardés, ce dispositif offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux éligibles. Il concerne les projets de restauration complète, sous réserve de respecter les règles strictes de conservation du patrimoine.

Bien utilisés, ces outils permettent de booster la rentabilité tout en allégeant la fiscalité.

Bien choisir l’emplacement et le type de bien

En immobilier, l’emplacement reste le critère numéro un pour garantir la rentabilité et la pérennité de votre investissement. Il est recommandé de cibler des quartiers vivants, bien desservis par les transports, à proximité des commerces, universités ou zones d’emploi. Ces secteurs offrent une demande locative constante et facilitent la revente à terme.

Le type de bien est tout aussi déterminant. Les studios, T2 ou T3 sont souvent les plus recherchés à la location, notamment par les étudiants, jeunes actifs ou petits foyers. Ces formats offrent un bon équilibre entre facilité de gestion, rentabilité et rotation locative.

L’idéal est d’adapter votre choix au profil de la demande locale, en tenant compte des spécificités du marché : certains secteurs se prêtent mieux à la colocation, d’autres aux locations meublées. Une bonne analyse du secteur et un choix cohérent du bien maximisent vos chances de succès dans l’ancien.

Être accompagné par un Conseiller en gestion de patrimoine

Pour optimiser au mieux votre investissement dans l’ancien, l’accompagnement par un Conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut s’avérer décisif. Ce professionnel vous aide à structurer votre stratégie patrimoniale, à sélectionner les meilleurs dispositifs fiscaux selon votre profil (Denormandie, déficit foncier, Malraux…) et à anticiper les évolutions liées à la succession, la revente ou la diversification de vos placements.

Un accompagnement personnalisé fait souvent la différence entre un projet simplement rentable et un investissement pérenne et optimisé.

Chez Filianse, cette approche est concrétisée par le programme Filianse, une méthode claire et parfaitement alignée avec vos objectifs de vie. Dès le premier rendez-vous, votre Conseiller établit avec vous un bilan patrimonial personnalisé, en prenant en compte vos ressources, votre horizon de placement, et votre profil de risque.

Grâce à une application innovante, développée par des experts en investissement financier, vous bénéficiez d’un suivi sur-mesure à chaque étape du projet. Filianse met à votre disposition une sélection rigoureuse de produits haut de gamme, négociés et sécurisés, tout en vous offrant une pédagogie financière claire, pour vous permettre de prendre vos décisions en toute confiance.

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FAQ sur l’immobilier ancien

Faut-il privilégier l'ancien ou le neuf pour investir ?

Tout dépend de votre stratégie. Le neuf offre des garanties constructeur, des normes énergétiques récentes, et une gestion simplifiée, mais à un coût d’achat plus élevé.

L’ancien permet d’accéder à des emplacements plus attractifs, d’avoir un meilleur rendement brut et de valoriser le bien après rénovation. En revanche, il demande plus d’implication et une meilleure connaissance du marché.

Les travaux éligibles varient selon le dispositif fiscal utilisé. En général, il s’agit de :

  • Travaux de rénovation énergétique
  • Mise aux normes (électricité, plomberie)
  • Restauration complète de logements anciens
  • Réhabilitation lourde dans le cadre des dispositifs Malraux ou Denormandie

Il est essentiel de bien se renseigner à l’avance et de respecter les conditions imposées par l’administration fiscale.

L’immobilier ancien peut offrir une rentabilité plus élevée, notamment grâce à un prix d’achat plus bas et à la valorisation possible via les travaux. À long terme, il peut générer un meilleur rendement global, à condition d’avoir bien choisi le bien et maîtrisé les coûts.

Cependant, il comporte aussi plus de risques techniques et financiers. Un investisseur débutant peut préférer la sécurité du neuf, tandis qu’un profil expérimenté tirera plus de profit de l’ancien.

Ce qu’il faut retenir

La stratégie patrimoniale consiste à organiser, protéger, valoriser et transmettre son patrimoine de manière personnalisée et évolutive, en tenant compte de sa situation et de la fiscalité. Elle s’adresse à tous les profils et nécessite souvent l’accompagnement d’experts pour optimiser ses choix sur le long terme.

Le conseil d’un expert Filianse

« Avant d’investir dans l’ancien, faites réaliser une étude personnalisée de votre situation fiscale et patrimoniale. Cela permet d’orienter votre stratégie vers les dispositifs les plus adaptés et de maximiser votre rentabilité nette. »

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